Il premio per il rischio non è un concetto che riguarda solo l'economia nazionale. I rendimenti non si cercano solo quando si investe in obbligazioni, ma anche quando si investe in immobili. Pertanto, gli investitori sono guidati da indicatori di rischio quando operano nel mercato immobiliare. Ma come funziona il premio al rischio nel mercato immobiliare?
Sentendo le parole "premio per il rischio", la mente di molti viaggia negli anni 2011 e 2012. Nel momento in cui il cattivo andamento delle economie europee innescava gli interessi che i paesi dovevano pagare per i finanziamenti sui mercati. Quel delicato momento economico è servito a far capire a gran parte del pubblico cosa sia il premio per il rischio.
Ricordiamo che il premio al rischio suppone un costo aggiuntivo per tutti quegli stati che cercano finanziamenti sui mercati. Questo costo aggiuntivo è stabilito in base ai rischi affrontati dall'economia nazionale. Diciamo che è una compensazione per il rischio che corre l'investitore per l'utilizzo delle sue risorse nei titoli di un determinato paese. Tuttavia, migliore è l'andamento dell'economia di un paese, minore è il premio per il rischio che deve essere pagato. Si segnala che, come riferimento, si prende il titolo tedesco. In questo modo avremo una scala valida per misurare il rischio economico dei diversi paesi.
Il premio al rischio nel mercato immobiliare va per quartiere
Ebbene, il concetto di premio per il rischio ha raggiunto anche il mercato immobiliare. Se abbiamo affermato in precedenza che il rischio varia a seconda del Paese, nel mercato immobiliare il rischio dipende dal quartiere in cui si vuole investire. Per misurare qualsiasi premio di rischio ci deve essere un riferimento. Quindi, se nel mercato obbligazionario abbiamo citato la Germania come riferimento, nel mondo immobiliare questo posto sarà occupato dal quartiere madrileno di Recoletos. Recoletos è considerata un'area caratterizzata da garanzia e affidabilità, tuttavia, i vantaggi che si possono ottenere acquistando un immobile e mettendolo in affitto saranno minori.
Le variabili da cui dipende il premio di rischio nel mercato immobiliare
C'è un chiaro parallelo tra quartieri e stati. In entrambi le probabilità di rischio variano da una all'altra. Quando si investe in obbligazioni di un determinato paese, l'investitore presta particolare attenzione al livello di indebitamento, alla possibilità di fallimento, alle prospettive di crescita o al deficit pubblico. Nel mercato immobiliare vengono utilizzati altri criteri quali: la possibilità di subaffittare l'immobile, l'occupazione abusiva dell'immobile, le modifiche legislative o il numero di inquilini che transitano in un immobile durante un certo periodo di tempo.
Continuando con l'esempio del quartiere Recoletos, vediamo che questo quartiere è considerato sicuro, una roccaforte immobiliare. Tutto ciò significa che, con grande certezza, si otterranno rendimenti che oscillano tra il 3,3% e il 3,4%. E soprattutto, con pochi rischi. Pertanto, il basso livello di rischio nel quartiere di Recoletos sarà ricompensato con un premio di rischio immobiliare altrettanto basso.
Se l'investitore immobiliare cerca il profitto al costo del premio per il rischio immobiliare, dovrebbe concentrare la sua attenzione su altri quartieri. Questo differenziale di interesse sarà più esacerbato in quartieri come Entrevías, San Diego, San Andrés o San Cristóbal. Qui il rischio è molto alto, quindi deve essere soddisfatto un premio di rischio immobiliare molto più alto.
L'importanza di un'analisi precedente
A differenza del mercato obbligazionario, dove c'è la possibilità di diversificare l'investimento per ridurre il rischio, nel mercato immobiliare tutto dipenderà dal prezzo dell'immobile da acquistare. La conseguenza di ciò è che gli investitori più piccoli non avranno la possibilità di investire nelle aree più sicure disponibili, poiché sono le più costose. Nel frattempo, gli investitori più potenti optano per quartieri a minor rischio. La spiegazione per cui il grande investitore non scommette sui quartieri che offrono la maggiore redditività è semplice, dal momento che non vogliono correre grandi rischi.
L'equilibrio tra redditività e rischio
Come in ogni investimento, nel mercato immobiliare sarà necessaria un'analisi preventiva di due variabili: redditività e rischio. È risaputo che nel mondo della finanza, maggiore è la redditività, maggiore è il rischio.
In questo tipo di investimento immobiliare sarà fondamentale valutare aspetti quali le fluttuazioni dei prezzi, il grado di competitività, le previsioni e il cosiddetto tasso di impegno locativo. Ricorda che il tasso di impegno locativo è l'importo del reddito mensile utilizzato per pagare l'affitto.
Infine, è necessario prestare particolare attenzione agli altri costi relativi alla proprietà dell'immobile. In questo senso è necessario valutare l'impatto delle tasse, delle spese comunitarie, dei premi assicurativi, degli eventuali sversamenti e dei costi delle procedure.
Non c'è dubbio che vi sia una grande similitudine nel funzionamento del premio al rischio, sia nel mercato obbligazionario che in quello immobiliare. Ed è così, il rischio è pagato.