Ginnie Mae è un'agenzia governativa federale sostenuta dal governo degli Stati Uniti che opera nel mercato del credito ipotecario. La sua missione è rendere l'alloggio economico e accessibile a milioni di famiglie appartenenti alle classi più disagiate del Paese e con minori risorse. Allo stesso tempo, fornisce liquidità al mercato dei mutui.
Raggiunge questo obiettivo sostenendo obbligazioni ipotecarie (MBS) i cui sottostanti sono ipoteche garantite principalmente da due agenzie del governo federale, soddisfano determinati requisiti ed emettono una serie di istituti di credito specifici. Si tratta della Federal Housing Administration (FHA) e del Department of Veterans Affairs (VA).
I finanziatori emettono quindi MBS il cui sottostante sono questi mutui e Ginnie Mae supporta il pagamento tempestivo di interessi e capitale sulle obbligazioni ai suoi investitori. Questi MBS sono considerati uno degli investimenti più sicuri, indipendentemente dal periodo del ciclo economico.
Sebbene sia conosciuta come Ginnie Mae, il suo nome completo è Government National Mortgage Association (GNMA).
Come funziona Ginnie Mae?
Ginnie Mae lavora a stretto contatto con il settore privato per rispondere alle esigenze dei gruppi svantaggiati della popolazione statunitense, fungendo da garanzia per le obbligazioni MBS il cui sottostante sono questi mutui.
Ciò consente ai prestatori di questi crediti di ottenere prezzi migliori, poiché questi prestiti sono considerati attività prive di rischio grazie ad esso.
GNMA non origina, acquista o vende mutui e non emette MBS. Piuttosto, garantisce il pagamento dei flussi derivati dal MBS. Se i finanziatori non pagano, Ginnie Mae trasferisce il denaro dalla perdita all'entità di cartolarizzazione in modo che possa soddisfare i propri obblighi di pagamento nei confronti degli investitori delle obbligazioni MBS.
In questo mercato, i finanziatori e gli investitori vendono e acquistano questi prestiti per ottenere da loro la redditività. Grazie a questo mercato i finanziatori possono guadagnare un surplus di liquidità e reddito per finanziare nuovi prestiti o nuove operazioni. Teniamo presente che i prestiti che un istituto finanziario mantiene in equilibrio impiegano anni per rimborsare e recuperare il capitale. Pertanto, è più vantaggioso per queste entità vendere questi pacchetti di prestiti agli investitori interessati ad acquistarli.
Il pass-trough è la canalizzazione che consente ai fondi di spostarsi da un luogo all'altro tramite un intermediario che prende la commissione.
Processo di cartolarizzazione
È qui che avviene la cartolarizzazione da parte di entità private, che raggruppano mutui ipotecari acquistati idonei (devono soddisfare i criteri seguenti) in pool di attività ed emettono obbligazioni MBS. Queste entità poi collocano le obbligazioni agli investitori sul mercato.
Pertanto, Ginnie Mae è al quarto livello di assorbimento delle perdite se si verificano. Come abbiamo indicato all'inizio, davanti c'è il debitore del mutuo, l'assicurazione governativa e le risorse dell'emittente.
Prestito MBS e requisiti dell'emittente
I prestiti devono soddisfare criteri di ammissibilità relativi a:
- Ingresso minimo iniziale.
- Rapporto LTV limitato (prestito / equità domestica).
- Taglia massima.
- Documentazione minima richiesta.
- Assicurazione acquistata dal mutuatario.
Gli emittenti, dal canto loro, devono dimostrare il rispetto dei criteri di ammissibilità relativi alla tipologia dei finanziamenti da raggruppare per le emissioni MBS. Ad esempio, il potenziale emittente deve certificare di essere un creditore ipotecario approvato dalla FHA e di esserlo da almeno tre anni. Inoltre, altri aspetti come i seguenti due:
- Aspetti finanziari: bilanci, requisiti patrimoniali e di liquidità, requisiti patrimoniali, ecc.
- Controllo di qualità: per l'erogazione, la sottoscrizione e il servizio di mutui ipotecari.
Ginnie Mae costruire
MBS ha una struttura di ammortamento passante. Ciò significa che gli investitori ricevono un interesse corrispondente quando i mutuatari pagano ipoteche, capitale e interessi. In realtà ciò che accade è che tutti gli ammortamenti dei mutui vengono accumulati per effettuare il pagamento dell'accumulato mensilmente all'investitore da parte del fondo. Da tale importo devono essere sottratte le commissioni per la garanzia e la manutenzione. In altre parole, le commissioni pagate dal fondo saranno inferiori al tasso dei mutui in pool.
Per quanto riguarda la cedola, si tratta di una cedola media ponderata, che viene calcolata come media ponderata dei tassi di interesse dei finanziamenti in pool. Tuttavia, qui si deve tener conto che gli investitori percepiscono interessi su un ammontare di capitale decrescente nel tempo, derivato dall'ammortamento dei mutui.
Per quanto riguarda la scadenza media ponderata del pool, si tratta della media delle scadenze di tutti i mutui del gruppo, ponderata per il saldo capitale residuo di ciascun mutuo in pool.
Rischi associati
Gli investitori devono essere consapevoli dei rischi inerenti all'investimento:
- Rischio di tasso di interesse: Quando i tassi di interesse scendono, il numero di pagamenti anticipati accelera man mano che i mutuatari si affrettano a rifinanziare e, di conseguenza, i finanziatori perdono interessi poiché la base del capitale in essere viene ridotta.
- Rischio di pagamento anticipato: Si verifica quando i debitori ammortizzano anticipatamente, in tutto o in parte, l'ipoteca, cioè al di fuori del piano di ammortamento concordato. In questo caso, il debitore ipotecario smette di pagare gli interessi su tale importo e, pertanto, l'investitore MBS riceverà meno interessi. L'importo prepagato viene trattenuto nel fondo fino alla data corrispondente e, quindi, gli obbligazionisti sono “pass-through”.