L'IRPH, abbreviazione di Home Equity Benchmark, è una media ponderata dei principali prestiti per la casa con un periodo superiore a tre anni.
L'origine dell'IRPH, come tipo di riferimento ufficiale in Spagna, risale al 3 agosto 1994. In tale data, in ottemperanza all'obbligo di integrare gli allegati dell'ordinanza pubblicata l'11 maggio 1994 sulla trasparenza delle condizioni finanziarie del mutuo prestiti, la Banca di Spagna ha elevato l'IRPH all'ufficialità.
Così, nell'agosto 1994, è stato regolamentato l'IRPH, ufficialmente noto come tasso medio dei mutui ipotecari su tre anni. Con la pubblicazione dei tassi ufficiali di riferimento per il mercato dei mutui, il Ministero dell'Economia e delle Finanze spagnolo ha puntato a tutelare i clienti. Per fare ciò, oltre ad elevare diversi altri indici alla categoria degli ufficiali, ha emanato diverse norme su quei contratti di mutuo con garanzia ipotecaria destinati all'acquisto di un'abitazione. Cioè, imponeva un modo di agire alle entità che offrivano mutui ipotecari per le case che cercavano di impedire ai clienti di essere informati erroneamente sul mutuo che avevano firmato.
Nonostante ciò, come vedremo in seguito e come indicato dalla Corte di Giustizia dell'Unione Europea (CGUE), alcuni enti non hanno rispettato le indicazioni di quella circolare il cui scopo ultimo era quello di tutelare i clienti attraverso la trasparenza e l'informazione.
Come viene calcolato l'IRPH?
Sebbene, in sostanza, ci sia un solo modo per calcolare l'IRPH, formalmente ci sono tre tipi di IRPH. Quello delle banche, quello delle casse di risparmio e quello di tutti gli istituti di credito. Le formule sono descritte di seguito:
- Tasso medio mutui oltre 3 anni da banche
Dove:
iob : Tassi di interesse medi ponderati delle banche
nb : Numero di banche partecipanti al calcolo
- Tasso medio dei mutui oltre 3 anni delle casse di risparmio
Dove:
ioAC : Media dei tassi di interesse medi ponderati delle casse di risparmio
nAC : Numero di casse di risparmio partecipanti al calcolo
- Tasso medio dei mutui su 3 anni del gruppo di entità
Dove:
iob : Tassi di interesse medi ponderati delle banche
nb : Numero di banche partecipanti al calcolo
ioAC : Media dei tassi di interesse medi ponderati delle casse di risparmio
nAC : Numero di casse di risparmio partecipanti al calcolo
iosch : Media dei tassi di interesse medi ponderati delle società di credito ipotecario
nsch : Numero di società di credito ipotecario che partecipano al calcolo
Ottimo, le formule le conosciamo già, ma come applicarle? Per comprendere bene la formula è necessario conoscere il concetto di tasso di interesse, media ponderata e sommatoria. Ciò che fa la formula è calcolare la media dei tassi medi. Cioè, se il tasso di interesse medio ponderato della banca X è 10% e il tasso di interesse medio ponderato della banca Y è 5%, allora la media del tasso di interesse medio ponderato sarà 10 + 5 diviso 2 (abbiamo 2 banche ). Questo è il 7,5%. Ora, quando calcoliamo il tasso di interesse medio ponderato di ciascuna banca, come lo facciamo?
Immaginiamo che la banca X abbia in portafoglio mutui con durata superiore a tre anni (che vengono computati per il calcolo) per un valore (tenendo conto dei principali) di 10 milioni di euro. In totale, ha 20 prestiti in portafoglio. Nonostante la somma dei 20 sia di 10 milioni di euro, non tutti i prestiti sono dello stesso importo. In particolare, il capitale di uno di essi (saldo residuo) ammonta a 5 milioni di euro. Essendo il 50% del portafoglio totale che calcola, avrà un peso maggiore rispetto al resto dei 19 mutui. Pertanto, quando si tratterà di fare la media della banca, sarà più determinante nel calcolo il tasso di interesse a cui è stato firmato quel prestito di 5 milioni.
In sintesi, l'IRPH viene calcolato secondo i seguenti passaggi:
- Si aggiunge il capitale ponderato dei prestiti in attesa di pagamento con durata superiore a tre anni per una determinata banca.
- Una volta che abbiamo i pesi principali, viene diviso per il numero di prestiti concessi da quella banca (che soddisfa i criteri).
- Dopo 1 e 2, avremo ottenuto il tasso di interesse medio ponderato di una data banca. Quindi, faremo 1 e 2, per ogni banca.
- Una volta ottenuti i tassi di interesse medi ponderati di ciascuna banca, li aggiungiamo e li dividiamo per il numero di banche. Avremo ottenuto l'IRPH dalle banche.
- Sarà necessario eseguire i passaggi da 1 a 4 per le casse di risparmio e le società di mutui.
- Una volta che abbiamo i tre IRPH, prendiamo la media e il risultato deve essere identico a quello ottenuto eseguendo l'ultima formula.
Polemiche e critiche
La controversia dell'IRPH nasce a causa della preoccupazione (e della lamentela) di molti clienti sulla difficoltà di sapere da dove provengono i numeri IRPH. In linea di principio, la Banca di Spagna è stata l'entità che ha pubblicato ufficialmente questo indice. Tuttavia, nel 2011 è iniziato un processo che sarebbe culminato nella scomparsa dell'indice come ufficiale. In particolare, intorno al 2013, sono scomparse le banche IRPH, le casse di risparmio IRPH e il tipo attivo di riferimento delle casse di risparmio (CECA). L'intenzione era quella di armonizzare i conti a livello europeo e nazionale, nonché di adeguare i costi dei prestiti al costo reale al quale le banche hanno ottenuto le risorse.
In altre parole, l'IRPH era troppo costoso. E, infatti, sebbene la Banca di Spagna continui a pubblicarlo, non è stato considerato ufficiale dall'ottobre 2013. La critica all'indice, oltre alla sua opacità, è stata che non è conforme a uno degli articoli dell'ordinanza con cui è nato.
Si precisa che l'Ordinanza 5 maggio 1994 insiste sul fatto di trasparenza nella riscossione delle commissioni, sul calcolo oggettivo degli indici e sulla non inclusione di fattori che dipendono esclusivamente dall'ente o dall'ente che ne possono far variare troppo. Alcune entità, incorporando commissioni nascoste nel tasso di interesse, aggiravano i regolamenti. Come se non bastasse, hanno commercializzato l'IRPH come interesse fisso, quando in realtà è variabile. E, come se non bastasse, hanno affermato che storicamente era meno volatile dell'Euribor, il che è falso.