Una stima immobiliare è un valore monetario teorico che viene attribuito a un immobile in base a parametri tecnici.
Questi parametri seguono una metodologia di valutazione, che in molti paesi è stabilita per legge. In ogni perizia immobiliare questi parametri devono essere argomentati in una relazione.
La valutazione immobiliare deve essere redatta da un professionista abilitato, che può essere architetti, geometri o ingegneri. Ciò dipenderà dal fatto che l'immobile da valutare sia una casa, un appartamento, un appezzamento di terreno o un capannone industriale.
L'utilizzo più comune che viene fatto di una perizia di stima immobiliare è quello di acquisire un immobile tramite credito ipotecario, motivo per cui viene spesso chiamato anche “perizia ipotecaria”. Serve come valore per l'istituto finanziario quando decide se concedere un'ipoteca di un importo o di un altro in base al valore del bene valutato.
A cosa serve una stima immobiliare?
Una valutazione immobiliare può servirci per diversi scopi, i più importanti sono:
- Ottenere un mutuo ipotecario che abbia come garanzia il bene valutato.
- Conoscere un valore teorico con sufficiente rigore per l'aggiudicazione di eredità, divorzi o come prezzo di partenza nelle aste.
- Raggiungere un valore tecnico con un regolamento specifico che lo differenzia da una semplice valutazione orientativa.
Si tenga presente che maggiore è la cifra di stima, maggiore è il valore stimato dell'immobile. Ciò significa che avrai più margine quando richiedi un prestito che ha detta proprietà come garanzia.
Come si calcola una stima immobiliare?
I fattori che vengono presi in considerazione per una valutazione immobiliare combinano aspetti tecnici e legali. I principali che determinano il valore economico di una perizia sono:
- Posizione: Città, quartiere, zona residenziale, ecc.
- Superficie: Si possono dare due dati di superficie in metri quadrati, utile (senza contare lo spazio occupato dai muri) e costruita (a volte includendo le aree comuni dell'edificio).
- Distribuzione: Si tratta di elencare il numero di stanze, servizi igienici o patii che la casa può avere. Tiene anche conto della valutazione del corretto utilizzo dello spazio.
- Stato di conservazione: Si compone di tre categorie base, casa ristrutturata, in buono stato e da ristrutturare.
- Materiali usati: Determinanti nella valutazione della qualità della casa, condizionando, ad esempio, la classe energetica.
- Orientamento: Punto cardinale a cui è diretta la casa, cioè nord, est, ovest, sud e le combinazioni che si possono dare tra loro.
- Prezzo di mercato: Viene fatta una piccola indagine sulle ultime vendite per conoscere la fascia di prezzo della zona.
Inoltre, devono essere effettuati controlli legali che possono limitare il valore della perizia, come sapere se hanno qualche tipo di protezione ufficiale.
Tuttavia, il valore di un immobile può cambiare nel tempo, sia per fattori interni (aggiunta di miglioramenti) sia per fattori esterni (evoluzione positiva-negativa dell'ambiente).
Esempio di utilizzo in una stima immobiliare
Supponiamo di voler acquistare una casa che abbia un valore di vendita di circa 100.000 euro. A sua volta, vogliamo che la banca finanzi il 100% del valore di vendita perché abbiamo risparmiato solo le spese di acquisto e vendita, come le tasse locali o la commissione immobiliare:
Da qui si possono dare due scenari:
- Se il valore di perizia è di € 90.000 e il mutuo ipotecario necessario è di € 100.000, i nostri risparmi, oltre a pagare i 15.000 € di spese di compravendita, devono pagare la differenza di 10.000 €.
- Se il valore della perizia è di € 100.000 o più, coprirà l'importo di cui abbiamo bisogno.
Si precisa che non è usuale che il valore di perizia venga addebitato al 100% del prezzo di acquisto, la regola generale è dell'80%. Cioè, se il prezzo è 100.000 €, il valore di stima deve essere 125.000 €, poiché l'80% di 125.000 € sono i 100.000 € di cui avremmo bisogno.