Titoli garantiti da ipoteca residenziale - Titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS)

Titoli garantiti da ipoteca residenziale (RMBS) Titoli garantiti da ipoteca residenziale) sono un tipo di obbligazione di debito garantito da ipoteca i cui flussi di cassa provengono dal debito residenziale, come ipoteche, prestiti immobiliari e mutui subprime.

Questi titoli ipotecari residenziali sono costituiti da un insieme di mutui ipotecari (in tutte le loro varianti), che vengono successivamente cartolarizzati per poter essere negoziati sui mercati finanziari. Pertanto, diventa attivo pochissimo liquido per una banca o un istituto di credito per titoli che offrono liquidità al mercato, liberando un'attività finanziaria che consuma capitale dalla banca e può offrire un rendimento superiore a quello di un mutuo. Uno dei motivi più importanti per cartolarizzarli è che sono attività che vengono tolte dal bilancio della banca, è un modo per ripulire il bilancio e, quindi, consumano meno capitale nel calcolo dei coefficienti patrimoniali della banca richiesti dal regolatori delle agenzie.

A questo punto, nella parte finale del processo di cartolarizzazione, a buono di laurea (in inglese Obblighi di debito collateralizzati, CDO) è uno strumento di debito, in cui la garanzia che copre la promessa di pagamento è un insieme di strumenti di debito (in questo caso ipoteche), in cui possono esserci anche altri CDO. Un CDO è un derivato del credito.

È molto comune trovare un CDO con la struttura che appare nel diagramma sottostante (è lo stesso esempio utilizzato quando abbiamo spiegato il CDO). Dove ci sono diversi passaggi (tranche): debito senior, debito mezzanine e azioni. Ciascuno di essi risponderà a un evento di fallimento o di default in modo diverso a seconda del livello in cui si trova.

• Debito senior: saranno quelli con una migliore qualità del credito (mutui con profili di potere d'acquisto elevato, lavoro stabile, ecc.), quelli con il minor rischio e i più sicuri. Di solito hanno un rating AAA. -> Redditività media del 4% (meno rischi meno redditività).
• Debito soppalco: saranno un po' più rischiosi dei precedenti, quindi pagheranno una cedola più alta. -> Redditività media del 7% (rischio medio, redditività media).
• Azioni: è il passo con il rischio più alto. Pertanto, è il primo a subire perdite. Non ha valutazione. -> Maggiore redditività che non paga una cedola (più rischio, più redditività).

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Rischi per l'investitore in RMBS

Uno dei maggiori rischi che un investitore deve affrontare in RMBS è il rischio di pagamento anticipato.

I mutuatari (coloro che prendono in prestito) di solito hanno un qualche tipo di opzione per anticipare tutto o parte del mutuo ipotecario senza addebitare loro alcun tipo di penale. Queste situazioni si verificano quando i proprietari di casa decidono, ad esempio, di acquistare una nuova casa o di rifinanziare il debito esistente quando i tassi di interesse scendono (sarebbero finanziati in modo più economico).

In queste situazioni, i nuovi prestiti non sostituirebbero quelli esistenti nel portafoglio prestiti creato per creare l'RMBS. Pertanto, il rischio per l'investitore è che ci sia una certa incertezza quando si tratta di pagare il capitale e gli interessi da parte dei mutuatari.

Per quanto riguarda il rifinanziamento del debito esistente, i tassi di interesse giocano un ruolo fondamentale. Pertanto, gli investitori in RMBS hanno a rischio di rifinanziamento non possono prevedere se i tassi di interesse aumenteranno o diminuiranno.

Tutti i rischi inerenti a questo tipo di investimento dipenderanno dai seguenti fattori:

• Tipologie di prestiti in portafoglio.
• Scadenze del prestito.
• Degli interessi fissi (in media) dei prestiti di portafoglio.
• Localizzazione geografica dei prestiti. Ad esempio non sono gli stessi mutui casa dove c'è una maggiore probabilità di temporali o terremoti, il rischio di estinzione anticipata è diverso per le abitazioni dove sono lontane da questi tipi di rischi.