Lo sfratto è lo sfratto dell'inquilino da un immobile da parte del proprietario, sia per ordine del tribunale, per mancato pagamento dell'affitto o per altra giusta causa.
L'atto stesso è chiamato "lancio". Secondo le leggi di ogni paese, è organizzato in modo diverso. Il più comune è che sia assistito da un fabbro, dal proprietario e da un rappresentante del tribunale. Se fosse necessario applicare la forza, vi si unirebbero anche le forze di sicurezza dello Stato.
Prima di arrivare al procedimento giudiziario, in caso di mancato pagamento, troviamo il requisito, consigliabile quando si intende sanare la situazione in buona fede. Se impossibile, i motivi per cui un proprietario dovrebbe andare in tribunale sono:
- L'inquilino si rifiuta di lasciare la proprietà.
- È impossibile comunicare con lui.
- Mancato pagamento (generalmente, dal terzo mese consecutivo di mancato adempimento degli impegni di pagamento senza giustificato motivo).
Sebbene l'inquilino possa paralizzare l'abbandono dell'immobile snervando l'azione di sfratto se paga tutti gli affitti in un periodo di dieci giorni, esistono alternative prima di arrivare al varo. Alcuni di questi sono il rifinanziamento, l'accordo di grazia o la data in pagamento.
Quanto al locatore, può tutelarsi da parte del danno economico derivante da uno sfratto, grazie a meccanismi come il mancato pagamento dell'assicurazione affitto.
Sfratto espresso
Quei paesi con una legislazione meno fluida in materia di leasing, hanno subito alcune modifiche legislative al riguardo. Nel caso della Spagna, nel 2009 è entrata in vigore una modifica alla Legge sulla locazione urbana e alla Legge di procedura civile con l'obiettivo di promuovere la locazione durante la crisi immobiliare e snellire i processi in caso di mancato pagamento. Questa misura era nota anche come sfratto espresso. Il suo fine ultimo era quello di tutelare la figura del padrone di casa, fino ad allora esposta a causa dell'idiosincrasia del mercato immobiliare spagnolo. Questa modifica legislativa presenta i seguenti vantaggi per il locatore:
- Il tempo di attesa del locatore dalla richiesta attendibile alla presentazione del reclamo scende a un mese.
- Sfratto volontario: il locatore può condonare in tutto o in parte il debito e le spese in cambio dello sfratto volontario. Il termine minimo è di 15 giorni.
- La notifica della domanda è facilitata dall'annuncio della citazione in tribunale se non è stato possibile localizzare il convenuto.
- Non è richiesto un reclamo esecutivo per far rispettare lo sgombero.
- Ora il locatore può reclamare l'appartamento prima del raggiungimento del periodo quinquennale di locazione se ne ha bisogno per sé, la sua famiglia o in caso di divorzio o annullamento del matrimonio, previa prova nel contratto.
