Un titolo ipotecario è uno strumento di finanziamento utilizzato dagli istituti di credito che partecipano al mercato ipotecario. Per fare ciò, attraverso la concessione di prestiti e crediti.
Il processo attraverso il quale un bene ipotecario viene trasformato in un titolo ipotecario è noto come cartolarizzazione. Ma non solo qualsiasi azienda può cartolarizzare. I titoli ipotecari possono essere emessi solo da banche, casse di risparmio, cooperative di credito, società di credito ipotecario, fondi ipotecari ed enti finanziari. I titoli ipotecari consentono quindi alle banche che li emettono di ottenere liquidità per poter investire in nuovi progetti.
Esistono molti tipi di beni che possono essere cartolarizzati oltre ai mutui, come carte di credito, prestiti studenteschi o altri titoli precedentemente cartolarizzati.
Tipi di titoli ipotecari
Tra le tipologie di titoli ipotecari esistenti, vanno evidenziate le seguenti:
- Obbligazioni ipotecarie: Sono titoli nominativi, all'ordine o al portatore, garantiti dall'intero portafoglio di mutui concessi dall'ente emittente. Sono emessi in termini tra 1 e 3 anni, anche se a volte possono arrivare fino a 10 anni.
- Obbligazioni ipotecarie: Sono titoli nominativi, all'ordine o al portatore, garantiti da uno specifico insieme di mutui ipotecari, che risentono direttamente del pagamento del capitale e degli interessi di tali obbligazioni. Sono emessi in termini simili alle obbligazioni ipotecarie.
- Partecipazioni ipotecari: Costituiscono una cessione parziale o totale di credito, attraverso la quale l'altro soggetto partecipa a uno o più mutui. Per questo incassa la parte corrispondente alla sua partecipazione a detto insieme di prestiti. Le partecipazioni ipotecari sono generalmente emesse a lungo termine, a differenza dei certificati ipotecari e delle obbligazioni, che sono generalmente a breve termine. Mentre, invece, le azioni possono essere solo nominative, ovvero rappresentate da scritture contabili, i certificati ipotecari e le obbligazioni possono essere nominative, su ordinazione o al portatore.
Motivi per cui gli istituti di credito emettono titoli ipotecari
Tra i motivi che giustificano l'emissione di titoli ipotecari, vanno evidenziati i seguenti:
- Per ottenere liquidità.
- Ottenere un rilascio di capitale. Quando vengono tolte dal bilancio le partecipazioni ipotecari, che, a causa del cosiddetto coefficiente di solvibilità, richiedono il congelamento del capitale proprio, si ha un rilascio di capitale che può essere utilizzato per altre nuove attività.
- Espandere e diversificare le fonti di finanziamento accedendo a nuovi mercati.