L'anticresi è il contratto con il quale un immobile viene consegnato a garanzia di un pagamento futuro. Così, la proprietà passa nelle mani del creditore, consentendo a quest'ultimo di ricevere il reddito dall'uso e dallo sfruttamento del bene.
L'anticresi dura, in linea di principio, fino a quando il mutuatario adempie al suo obbligo (tranne nei casi che verranno dettagliati in seguito). Una volta raggiunto questo obiettivo, il bene può tornare al debitore.
Detto ancora più semplicemente, l'anticresi è un patto tra due parti in cui una parte (a garanzia del pagamento) concede all'altra (in caso di mancato rispetto del pagamento) un immobile. Quando, con i benefici dell'immobile o il pagamento del debitore, il debito scompare, allora l'immobile torna nelle mani del debitore.
Alla fine di questo articolo vedremo un esempio, ma prima approfondiremo le caratteristiche dell'anticresi; e i diritti e doveri delle parti.
Caratteristiche dell'anticresi
Le principali caratteristiche dell'anticresi sono:
- Il mutuatario offre una garanzia, cioè sostiene il suo impegno di pagamento con un bene materiale, che in questo caso è una proprietà.
- L'anticresi è un diritto accessorio, poiché è costituita per assicurare il pagamento di un'obbligazione, e dei suoi interessi se questi sono generati. Se si estingue il debito residuo, si estingue anche l'anticresi.
- I partecipanti al contratto sono l'anticresista, che rinuncia al possesso del bene, e il creditore anticretico, che ne fa uso.
- L'anticresista non può recuperare la proprietà senza prima estinguere il debito pendente.
- Non è possibile eseguire più contratti di anticresi sullo stesso bene perché ne è richiesta l'espropriazione. Per spiegarlo in altro modo, l'anticresista non potrebbe consegnare contemporaneamente il bene a più creditori, mentre è possibile costituire più ipoteche rispetto allo stesso bene perché non è necessario che il debitore disponga sua proprietà.
- Questo è forse uno dei motivi per cui i contratti anticresi sono meno diffusi dei mutui. Questi ultimi consentono al debitore di continuare ad occupare la propria abitazione.
- Ogni legislazione definisce l'anticresi in modo diverso. Nel caso peruviano, ad esempio, si tratta di un diritto reale (procura immediata e assoluta) in virtù del quale il debitore consegna un immobile al proprio creditore in garanzia. Così, gli concede il potere di sfruttarlo e di coglierne i frutti. Anche la legislazione peruviana richiede come formalità che il contratto sia registrato in registri pubblici.
- Il contratto non si estingue solo dopo il pagamento dell'obbligazione, ma con la distruzione o l'espropriazione del bene, o se il creditore rinuncia all'anticresi. Quest'ultimo si verifica se il creditore ritiene, ad esempio, che l'uso dell'immobile non generi un reddito sufficiente. Quindi, chiederai che l'anticresista paghi il tuo debito in un altro modo.
Doveri e diritti del creditore anticristico
I doveri e i diritti più importanti del creditore anticreta sono:
- Il creditore ha l'obbligo di salvaguardare l'integrità del bene
- Devi sostenere le spese nei servizi di base (acqua, elettricità, tra gli altri) che ti consentono di utilizzare la proprietà.
- Prendendo possesso della garanzia, il creditore godrà dei frutti del suo sfruttamento. Nel caso di un appartamento, ad esempio, puoi occuparlo e risparmiare sull'affitto. Un'altra alternativa è quella di affittarlo a terzi, ricevendo il relativo beneficio periodico dagli inquilini.
- Il creditore riscuoterà prima gli interessi generati dal debito, se applicabile. Una volta pagate queste spese finanziarie, il reddito derivante dall'uso dell'immobile può ammortizzare parte del capitale del prestito.
- Se le parti hanno convenuto che non saranno maturati interessi, i frutti dello sfruttamento del bene andranno direttamente a ridurre il capitale del prestito.
- In caso di mancato pagamento, il creditore può chiedere l'escussione giudiziale della garanzia.
Doveri e diritti dell'anticresista
I principali doveri e diritti dell'anticresista sono:
- Hai l'obbligo di cedere il possesso dell'immobile, potendo richiederne la restituzione solo al momento della cancellazione del tuo debito.
- Puoi citare in giudizio il creditore per danni se il creditore non è diligente nella gestione della proprietà.
- È tua responsabilità pagare le tasse sulla proprietà.
- Devi sostenere le spese di riparazione e manutenzione, a meno che i danni non siano stati prodotti dal creditore.
- Accetti di sostituire l'investimento in miglioramenti, che devono avere il tuo consenso.
- È possibile opporsi all'uso improprio del bene, ad esempio, se il creditore prevede di modificare drasticamente uno spazio della proprietà.
Esempio di anticresi
Diamo un'occhiata a un esempio molto semplice di anticresi. Supponiamo che Luis Antonio Olivares debba a José Gutiérrez $ 45.000. Quindi, entrambi firmano un contratto di anticresi per garantire la restituzione del finanziamento.
L'accordo consente al sig. Gutiérrez di occupare, o affittare a terzi, uno degli immobili di proprietà di Olivares. La durata del contratto è di dieci mesi, ipotizzando un canone di locazione di US $ 4.500.
In questo caso, va notato che i partecipanti non hanno accettato di generare interessi sul prestito. Così, una volta saldato il debito, il bene torna a Olivares.